商业地产模式 商业地产的营销模式

商业地产模式 商业地产的营销模式

“沃尔玛”模式：在这种模式下，开发商在不同的城市进行一种开发运行方式的大规模拷贝，产品单一化，目标客户准确，基本上是围着城市的白领阶层和一些中青年购物打造，有计划地进行开发。

百货公司模式：目前，这种模式在国内有代表性的是华润置地。这种模式，指在同一个地域各种产品同时做，产品也多样化，就像一个百货公司高中低档产品都有，包括商户、写字楼、住宅、酒店、公寓，都在整个盘子里体现出来。

精品店模式：这类模式主要是在少数高端的市场进行相关精品店的经营，走的是高端路线。

一、基本模式

第一种就是我们逐步认同的是“只租不售。

第二种模式就是“ 出售”这种模式是商业地产最原始的模式。

第三种叫“租售结合”，这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租。

二、商业地产类模式

单一化模式

目标客户极其准确，基本上是围着城市的白领阶层和一些中青年购物打造的，体制上也采取一个强制控制，并且有计划的在郊区进行开发。

百货公司模式

包括商户、写字楼、住宅、酒店、公寓都在整个盘子里都体现出来。

精品店模式

这类模式像万通一直在拼命的推行这个“美国模式”，它这种主要在少数高端的市场进行精品店的经营，就像我们一样，我卖的劳斯莱斯，可能一天就卖三辆，但是我的总营业额和利润是最高的，所以是走高端路线。

三、商业地产模式销售原则

招商难度远大于销售，佣金上要有侧重。

招商人员，要保持相对稳定

对销售人员，很多项目实行“末位淘汰制”，但对于招商人员，由于谈判周期长、难度高、专业性强，所以要求人员相对稳定，讲究“跟踪”，不是“一蹴而就”的急于求成。项目招商人员，一般按业态分工，人员数量，应该2-3倍于销售人员，考核周期要加长，考核标准也要针对招商技能和专业性及责任心三方面。

招商要善于借助专业招商机构

带租约销售

带租约销售是指投资者在购买商铺的同时，即与开发商签订租约，将所购房产返租给开发商。返租期内，业主可定时从发展商处得到定额的租金回报。租约期内由开发商将房产转租经营。这种经营模式避免一些项目经营初期遇到的各种风险，但是这种经营模式适合在 房地产市场比较成熟的地区，开发商须具备一定的管理经营经验。

是售后包租方式的一种。

四、销售模式

底层销售。

高层租售模式。

五、商业地产投资模式

当人们决定把手中坚挺的人民币投放到商业地产的时候，才发现济南20个养在深闺的商业地产项目早已经“初长成”，它们将在下一轮行情中引领一支商业地产的群舞。

1、购物中心：不可或缺的“国标舞”

在济南，购物中心还处于起步阶段。作为大型复合商业设施，购物中心多集购物、休闲、娱乐等多重功能于一体。随着中国城市化进程的加快，无论是地方政府的意愿，还是开发商的市场动机都在催生商业地产、尤其是购物中心的大量开发。如果按照项目正常运作的回报进行比较，总体上购物中心的回报周期会更长一些。

风险提示：过量的开发和真实商业市场需求的矛盾有可能带来潜在的风险，如果缺乏专业的商业规划和专业的操作团队，商业地产或购物中心开发商的投资行为就冒着极大的风险，甚至会出现因商业设施后期经营不善，而将开发商拖入难以为继的局面。

2、社区商业：“反弹琵琶”的独秀

随着城市居住区域的变迁，新建小区规模的扩大，居民消费能力的提高，近两年间，社区商业物业得以迅速发展，业态日渐多样化。底商是社区商业的主要形态之一，大型社区的底商多具有一定规模，甚至具备“街”的形态和功能。业内人士表示，因为社区商业主要为社区服务，其业态简单、服务价值低是其基本的特点，而投资小、利润稳定的社区商业一直以来被认为是一种稳健的投资渠道，这给了社区商业明确的消费定位的同时也等于关上了风险型投资者进入的大门。

风险提示：目前来看，社区集中的区域进行餐饮服务盈利能力较高。投资者在投资的时候，不妨考虑一些能够体现方便快捷特点的社区商业，服务半径以200米－500米为宜。由于在社区商业开发中，特别是社区商业的运营还存在一定缺陷，其回报周期可能更长。

3、主题卖场：各有所专的“华尔兹狂欢”

不能不承认，主题化的商业地产已经成为目前一种潮流。随着消费者购物理念的成熟，越来越多的消费者具有很强的购物方向性。因此，有特色、主题鲜明的卖场将有较大发展空间，并实现规模化发展。

风险提示：首先要考察项目周边的商业氛围，是否有利于该主题商圈形成良好的商圈氛围是投资主题商业地产的首要条件。其次要了解开发商的市场定位和开发理念是否符合市场需求，具备足够的潜在消费群体。最后要考察开发商的经营管理团队，这对于持有性物业的投资非常重要。

4、商业街：自由“蓝调”

商业街有自发形成的，也有人为规划而成的。通过今天的商业手段，商业街可以一步到位，前提是规划合理，符合实际需求。香港司培思商业经营管理集团董事梁尚强指出，通常来说，如果带有适当的主题，商业街的形成有可能事半功倍。他认为，商业街的投资前景，因环境不同、条件不同而不能一概而论。一般情况看，能做成有主题的商业街，生命力大多会很强。同时，也不一定需要相对较强的培育期，主要看前期规划，周边的条件是否成熟。

风险提示：市场对于一般性的商业街的需求较低，而对于有主题的商业街则相对需求较高。故而，有主题的商业街通常会风险系数较小。

六、服务型住宅底商

娱乐餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。

(1)、规模特点

服务型社区商铺随着人们生活水平的提高，规模有逐渐增大的趋势。过去，社区商铺比较多的是小型餐厅、小型美容美发店、彩扩店、花店等，可是现在，餐厅的规模越来越大，大型专业美容美发院成为大型社区的重要配套，健身设施从无到有，并不断有知名品牌健身机构进入市场，包括幼儿园在内的其他服务设施都对商铺的规模有较高要求，1000平方米左右的商铺具有良好的市场空间。

(2)、规划设计特点

服务型社区商铺的层高也不能低于3.5米，柱网设计过程中要在设计安全可靠的前提下，最大限度实现柱子数量最少化，因为餐厅、美容美发、健身等设施对水、电、暖、天然气、排污、消防等有相关要求，规划设计过程中要对以上内容加以考虑。今后越容易出租。

(3)、经营特点

商铺的形式

铺面商铺和铺位商铺

投资回收形式

服务型社区商铺会逐渐成为商铺销售市场的重要品种。

3、经营形态特点

住宅底商作为社区商铺的一大类，也主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施，其中零售型住宅底商的商业形态为：便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅，及少量服装店等；服务型住宅底商的商业形态主要为：餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰公司、幼儿园等。

4、投资回收形态

目前，越来越多的住宅底商的投资回收形态主要为底商出售形式，这会影响国内商铺开发模式及投资模式。

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