楼盘多多 选房子应该考虑的8个因素

(1)地段

对地段的选择，还要关注以下几个方面：

轨道交通对于沿线楼盘价值的提升作用明显，选择未来轨道沿线的楼盘会是个不错的选择。

未来商业周边楼盘增值潜力较大，购房者要查看未来周围能否形成较好的商业氛围，是否有较大型的超市、商场即将开业等。

地段中是否有其他优质的稀缺资源，这对楼盘是否有保值增值也至关重要。稀缺性、独特性都是难以复制的。

(2)户型

现在人们花自己的钱买房，当然不是要买大的，而是要选好的。什么样的房子好?好房子的标准，应强调符合人的居住行为，户型的设计就尤为重要了。面对开发商提供的各种户型，购房者应该怎样来选择呢?

牢记：好户型的选择标准是布局合理、动静分区明晰、私密性好。

看一个户型的布局，主要指面积配比是否恰当、各功能区组合是否合理及朝向是否良好。

一般情况下，客厅、卧室、卫生间、厨房、餐厅是构成住宅布局的五个基本要素，有这样一组参考数字，说的是这五个要素的最低面积标准：客厅及餐厅14.7平方米、主卧双人卧15平方米、次卧或单人卧9平方米、厨房5平方米、卫生间4平方米。

功能区组合要切忌厨厕扎堆或厨房深藏不露。不少蹩脚的户型设计，厨房和卫生间紧连在一起，或者相对或者并列，对这样的户型尽量避免选择;厨房在使用中会产生油烟、抽油烟机会有噪音，若设计在房子的深处，会影响家庭成员的身体健康及休息。还要注意厨房、卫生间带水、带脏的空间与客厅、卧室怕水、怕脏的空间分开。

朝向是中国人置业中的传统理念，一般以南北为正、东西为偏。良好的朝向可以保证有阳光的充足、居室的通透、迅速排除居室里的意味，从而改善住宅的室内环境，有利身心健康。

房屋的朝向，优劣顺序为正南、东南、东、西南、北和西。

客厅、卧室朝向最重要。首先是客厅的朝向，客厅是住宅中使用率最高、使用人数最多的空间，客厅的朝向以南为最佳方向，冬天无寒风呼啸、夏天凉风习习。其次是卧室的朝向，以南为最佳，东南、东、东北也可，最好不要选朝西卧室，否则房间就会经历一整天的日照;如果有两间以及上的卧室，应以主卧室朝向为评判标准。再次是卫生间和厨房的朝向，卫生间比较潮，因此要保持采光、通风，避免选择西向的卫生间;厨房因用抽油烟机排气，刮北风的时候会形成油烟的“倒灌”，因此厨房最好不要选择北向。

动静分区的目的是为了提供一个温馨、亲切、舒适的家居环境。按照生活起居方便的要求，比如：卧室位置要深一些、卫生间与主卧室的位置要近一些、厨房和餐厅最好相连、客厅和主卧应避免互相干扰，相对独立。

牢记：没有最好的户型，只有最适合自己的户型!

(3)价格

具体而言，购房者看中某一楼盘后，应当尽力克制购买冲动，首要读懂楼盘的价格;然后耐心地去了解本市及区域价格水平、楼盘的历史价格变化，并对所有相中的楼盘进行价格比较。一般购房者接触较多的“价格”有：开盘价、均价、销售均价、成交均价、最高价、清盘价……，这几个房价出入很大，不弄明白会影响您的判断力。

买房小知识：

开盘价：又叫起价，指该楼盘所销售的房屋价格中的最低价格。

常见房地产广告中打出“开盘价每平方米×××元”的字样，一般价位比较低，很让人心动。等到去售楼处一问才知道，在售的房子都不是开盘价房，价格也比开盘价要高出很多，广告中标的低价位根本就不存在。其实开盘价不过是开发商的一种销售策略而已!

均价：指所有房屋的销售价格总数除以所有房屋建筑面积的总数，所得出的价格就是每平方米的均价。

均价通常不是销售价，好的房屋需要在此基础上进行加价，有瑕疵的房屋比这个价格要低。

销售均价：指楼盘开盘后对外公示的价格。

从理论上说，销售均价是指所有房屋的销售价格总数除以所有房屋建筑面积的总数。但在实际销售情况中，销售均价往往是楼盘的营销性价格。即它不一定是两者的比值，而是代表楼盘销售策略的价格。常见的有“目前售价每平米均价3398元”。

成交均价：指楼盘的实际成交价格，由房屋的实际成交金额除以房屋的建筑面积得出。

最高价：顾名思义就是最好的那套房子的销售价格。

清盘价：指项目销售进入收尾阶段的销售价格，清盘价也不是真实的价格水平。

牢记：

看房时，一定要问清楚广告中标注的价格或售楼人员说的价格是哪个价格。

如果想了解楼盘的真实价格水平，就不要看“开盘价”，而应直接问“成交均价”。

最主要的是应弄清所选房屋的实际价格。

弄清楚了五花八门的价格之后，购房者就要对该楼盘的价格进行大致的判断，可以从以下三个方面入手：

首先，了解本市及该区域价格水平。这有助于购房者对自己购买房屋的价格范围及不同区域的价格梯次做出判断。这种判断虽然宏观，却是不可缺少的感性认识。购房者可登录当地的房地产信息网站查询。

其次，了解该楼盘的历史价格。楼盘的价格是不断变化中的，因此，了解楼盘的价格就要了解价格的多变性。如何在适当的时机以适合的价格出手，因楼盘不同差别较大。购房者可进入“新浪乐居”等房地产垂直门户网站查询。

最后，与其他同质楼盘价格进行比较。所谓同质楼盘指某一时间段内，项目在区位特征、产品特征、环境特征等方面相接近的楼盘。

(4)公摊

购房者买房时，一定要注意公摊面积是否合理，一般多层住宅的公摊面积较少，高层住宅由于公共交通面积大，公摊面积较多。高层一般在18%～26%之间，而多层则在11%～16%之间。

(5)隔音

选房时，要注意以下几点：要检查门窗密闭效果是否良好，上下楼板是否有合乎标准的隔声性能及相邻的分户墙隔音好等施工质量问题;住宅应与居住区中的噪声源如学校、农贸市场等保持一定的距离;住宅内的卧室不能紧邻电梯布置，以防噪音干扰。

住宅在距离高速公路中心线大于100米时，学校、医院、疗养院等在距离高速公路中心线大于200米时，其承受的交通噪声能够符合环境噪声标准。

往往楼层越高，噪声会越大，1-5层噪声最小，11层中等水平，24层最大。这是因为，越高，俯瞰的范围越大，很远处马路的噪声都能传过来，相对的有效噪声源多;楼层低，很多可能直达的噪声源被其他建筑遮盖了，噪声小。

(6)配套

居住区内配套公建是否方便合理，周边配套服务设施是否方便，娱乐休闲设施是否丰富，对于居民生活质量影响很大，也是衡量居住区质量的重要标准之一。了解楼盘配套情况主要分为小区周边配套情况和小区内部配套情况。

误区：看配套，要防止几个误区：

配套越多、越高档越好。

追求完美无缺、豪华高档的小区配套实际上也是一种误区，因为开发商和后期的物业管理单位是会将配套设施费用加进房价和物业管理费用中的。而且许多设施对具体的业主而言有可能使用率很低，或只在某一个阶段使用，但这些设施的费用却需要广大业主来分担。

配套越近越好。

买房子的时候，有些人总希望垃圾场、变电站离得越远越好，而衣、食、行、玩、学则是越近越好。但配套也要分种类，同样是商业配套，小商品市场和购物中心对周边楼盘的带动力就完全不同;同样是休闲配套，电影院、歌剧院、娱乐城对楼盘的影响也不一样。因此，在买房时，一定要注意附近的配套设施对生活的影响，在生活方便的同时，还要希望那些配套设施对生活环境的影响越小越好。

牢记：不论您所选择的小区位于哪种区域，考察配套最重要的方面仍是配套是否能满足日常生活的便利性!

稍大的居住小区内应设有小学，且住宅离小学的距离应在300米左右，因为近则扰民，远则不便。

菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套，服务半径最好不要超过150米。

(7)物业管理

物业管理包括住宅小区的安全、维修、清洁、绿化等许多方面，是居住生活的重要保障，也是住宅业未来发展的重要方面。物业管理在我国还是一个刚刚起步的新兴产业，各地社区的服务质量参差不齐，差异较大，这是购房者需要认真咨询和比较的。好的物业管理能使物业的品质保持长久。

买房时购房者一定要问问，物业公司是否进入了项目，何时进入项目。一般来说，物业公司介入项目越早，买房者受益越大。

选房时还应积极向有关人员打听负责小区服务的物业管理公司，最好能查看他们的相关资质、实力的文件，亦可去其现服务的其他小区打听有关他们的服务水平和能力。物业公司的规模大小是一个不可忽视的问题，一般说来规模大的社区比较容易解决。因为规模大，相对收费会低;如果聘请专业的物管公司参与物业管理，在规范管理模式上会有不错的表现。

同时，购房者要问清楚物业管理费都有哪些内容、冬季供暖费多少、小区停车位的收费标准、车位是租是卖等，以便于估算资金，量力而行。物业管理费的收费标准也应考虑在内，毕竟房价的高低仅是一次性支出，而物业管理费却是居住下来后每年要支出的一笔固定开销.

(8)小区交通

小区内的交通分为人车分流和人车混行两类。内交通的合理性对于居住安全和环境的静谧性是比较关键的,这也是在看房中容易忽略的问题。

购房者要向售楼人员询问小区在内交通上有什么措施，如何规划社区内的车行、人流等。时下，人车分流常常成为不少楼盘的卖点，但这类小区的的造价也会比较高。

小知识：“人车分流”指汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰。因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，所以环境质量较高;小区内的步行道兼有休闲功能。

对于没有采取人车分流的小区，购房者要考察区内主路是否设计得“通而不畅”(防过境车流对小区的干扰)、停车位是否够用、费用多少、停车位的位置是否合理。

判断停车位的位置是否合理，一般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅组团，停车场若不得不靠近住宅，应尽量靠近山墙而不是住宅正面。

停车位是租还是买，一定要仔细算一笔账再决定。车位的月租金是多少;如果购买，今后月管理费是多少。

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