地铁附近商业投资 地铁商业投资全攻略

关于地铁商业的没有明确的定义，根据维基百科的定义，地铁商业是指城市地铁中，与交通动线站点相联接的商业、办公楼系统。地铁是人流的重要集散地,与商业发展需要相符,是两种形态之间的结合；而本专题中所指的地铁商业，即指与地铁站点相连接的商业体。

在中心城区，轨道站点控制区的范围确定基本上以步行为主，以居民步行到车站的时间控制在10分钟以内，步行速度为4km/h，计算出轨道车站的步行吸引范围约为650m；

在新区，以步行的合理时间10分钟为基准，从理论上计算出其他接驳方式的合理区半径。

在中心城区以适宜步行的距离作为轨道站点的直接影响区，其范围在400-600米之间；在新区考虑多种出行方式与轨道站点的接驳，把轨道交通的最大影响区域确定在2000米之内。

克里斯坦中地理论认为，中心地主要提供贸易、金融、手工业、行政、文化服务。在市场作用明显的地区，根据均衡原则，每个中心地为周围市场提供的商品和服务是通过6个次一级中心地来实现的，即每个中心地同时有3个次一级中心地提供的商品和服务量，因此在市场原则下形成以3为序列的空间中心地系统，即在一级中心地所属的3个二级市场内，有1个一级中心地和2个二级中心地。

根据1992 年的分区人口统计结果分析,全香港约有45%的人口居住在距离地铁站仅500m的范围内，新界地铁周边仅2.5%的面积集中了78%的就业岗位。中环-金钟-铜锣湾地铁沿线的平均就业密度超过每公顷2000人。

地铁商业分类

按商业产品形态来分，站厅零星商业，指在地铁的公共空间部分,如过道、候车点、出入口等设置的商业零售点，以应急商品零售为需要，如报纸杂志、饮料、电话卡等；这些商业面积较小，多在10个平方米以内；而且基本为临时搭建；根据对申通地铁公司的调查访问，地铁运营方将满足人行动线为首要任务，此类形式的商业会进行更多的改造，今后数量、规模将不会很大；地下商场或商业街，指一些街道式联接在一起的若干家商铺或店面构成的地铁通道商业，设置在地下的通道上，也可能会设置在必经的一些地面上，经营流行产品，如快餐店、服装饰品店等；如，地铁2号线人民广场站华盛街、地铁2号线科技馆站亚太盛汇步行街、地铁1(3)号线上海南站的银泰百货；地铁上盖商业，是最为常见的地铁商业形式，多位于地铁附近或相联的综合项目、购物中心等，而且规模相对比较大，其中，有一些楼层是可以直接与地铁的通道相联接的，可以使出入地铁站的客流直接通过专用的通道进入。如，地铁2号线中山公园站龙之梦购物中心、地铁1号线徐家汇站港汇广场等。

地铁商业消费人群特征

整体来说，年龄上，受工作状况、收入、生活习惯等影响，地铁开通初期，搭载地铁的人群以18-35岁族群居多；根据其出行及消费频率，地铁商业目标客户锁定时尚阶层以及小资阶层；随着出行习惯的逐步深入，地铁商业的消费客层呈全龄化特性。

消费习惯上，地铁商业具快速型、随机型、轻便型、大众型的消费特性。

处于商业中心的轨道站点消费人流以固定人流为主，成熟的商业区周边人流较旺，同一类型的站点附近消费客流以固定的消费人群为主力，其中主要包括周边办公人群、本市其他区域固定消费人群和外地游客。他们从四面八方聚在这里，并不是只因为这里有地铁，而是因为商务需要，吸引他们的是商业广场、品牌店铺，也许没有地铁消费人群会减少，但并不会有根本性的改变，轨道所起到的作用是好上加好；

一些交通换乘枢纽站的消费人流大多是流动的，客流量足够大。站点人流主要以外来乘客和本地换乘客流为主，每天有成千上万的人在那里坐轨道线，很多人只是偶尔路过中转一下，时间充足也许会走进商业广场，大家去那里的目的很少是为了购物，目的性消费不强；

还有些住宅区和过路型的站点，人流客群较为集中，多为周边居民和办公人群出入轨道线的附近居民，客流量与周边社区成熟度紧密相关。每天匆忙赶着地铁去上班，基本也不会停留很长时间，不会产生太多的消费，顶多是一些报刊杂志、面包店、便利店之类店铺。

地铁商业业态特征

业态设置一般分“基本配置”和“个性化配置”两部分。

所谓基本配置是指，地铁沿线商业通常保持一定比例基本商业配置，以满足日常通勤人士的基本需求，基本配置适用绝大部分地铁站点，业态组成固定且多为连锁店，具有一定的可复制性，主要业态包括面包房、便利店、书报摊、音像制品、数码快印等；

所谓个性化配置是指，根据站点所处的不同城市区位、地面已有建筑以及内部建筑结构等，针对不同地铁站，打造个性化商业配置。

各类型站点特征

商业型站点：对各地商业类站点经营状况的整理分析我们发现，目前地铁商业经营的状况对地段依赖性很大，传统商业中心的站点商业氛围浓厚，各类物业经营状况都相对较好，租金也较高，其中以百货类为主的大型购物中心居多。商业档次因站点所处地段不同而存在较大的差别，如北京王府井、上海陕西南路这样的站点本身就处于传统的商业中心，有充足的客流量和人流量，足以支撑高档次商业物业的运营；

交通枢纽型站点：地处交通枢纽地带的站点，由于其人流量大、结构复杂，消费能力，商业主要以零售和批发为主，档次就较低。从商业空间布局和规模来看，目前多数交通枢纽型地铁商业地下面积相对偏小，主流的商店形态也以5-30平方米的小规模商店为主，难以形成有效的卖场氛围；

居住型站点：由于地处大型居住生活区，通勤人流稳定，结构相对单一，在“基本配置”业态的基础上，更多偏重于社区配套类商业，如口腔诊所、干洗店、宠物配套等，零售及餐饮的档次相对较低。

地铁商业开发模式

通常来说，地铁商业的开发模式主要有三类：地铁公司自行开发、重组合营开发、联合开发。

地铁公司自行开发，地铁公司面临交纳地价、建设资金的风险，物业开发滞后，土地闲置，地铁建设与物业开发无法同步。后期经营上，自行开发物业价格较低、销售不甚理想，没有实现物业开发价值的最大化，物业开发档次偏低、周边配套跟不上；

重组合营开发，地铁公司面临重组资金压力，物业分成比例不明确，无法保证地铁分成利润。后期经营上，因双方合作原因，可能造成协调成本，项目可能进展不顺利，地铁公司参与物业开发投入人力、财力较大，影响地铁建设；

联合开发，考虑到开发的利润率过低，存在开发商是否愿意参与物业开发的风险。但从后期经营上，完全市场化操作，土地利用及物业开发可期最大价值化。此外，地铁公司只负责规划、设计与保证地铁安全、顺利开通建设相关的事项，开发商负责物业开发，各行其责，保证地铁建设与物业开发同步。而地铁公司有明确的物业开发利润分成，能够切实保证政府、地铁公司的利益。

观点和建议

明确开发方式以充分获取收益

通常而言，建议业主方(轨道办公室、开发商)首先明确项目的开发方式。

如果是针对轨道办公室，建议其尽可能地收归站点周边上盖物业的产权，采取香港地铁公司的开发模式；

如果是针对开发商，建议其与轨道公司进行合作开发，充分利用地铁资源。

最大可能形成“上下互动”

首先，通过地铁进出口上盖建筑物的判定，增加通道型商业面积；

其次，通过地铁进出口土地(待拆迁地块)的判定，预留足够的进出口设置，并尽可能与地面土地形成联动开发。

以无锡地铁胜利门站为例，在连接保利达广场、红豆广场等新建商业物业的出入口，建议设置大面积的通道型商业，充分利用快速通勤人群的消费，此外，站点南边的地面存在多幅土地(待拆迁地块)，因此我们建议业主考虑预留该处的进出口。

策划定位根据站点特性可不拘一格。

根据前文所说的站点类型来看，基本策划可根据不同地段价值因“站”而异。继续以香港为例，商业型站点周边大力发展高容积率的商业体建筑。经过近20年的发展，一些地铁上盖物业已成为重要的市区商业中心，如中环站的环球大厦、金钟站的海富中心，德福广场、绿杨坊和杏花新城已成为著名的地铁商场，一些地段相对偏远的居住型站点周边，则建立“公屋”，“公屋”绝大部分都坐落于9个新市镇，并围绕轨道交通线路布站，即方便了低收入人群的出行，也为地铁创造了大量客流及潜在消费者。

此外，在一些特殊的站点，我们的策划定位方案可跳脱常规，以无锡地铁三阳广场站(易居操作)为例，该站点坐落于无锡市中心的核心商业区，进出口均已与城市著名的办公、商业物业相连，且内部商铺面积受通道所限，面积较小，因此，针对此站点人流量大，消费不易停留的特点，我们建议业主方另辟蹊径，从商业广告的角度入手考虑。

投资地下商业 一看口岸，二看业态

投资之道

虽然地下铁商业，目前在1号线的站口商业都是只租不售，但是随着地铁站口的上盖物业增多，投资者有机会参与对于地下物业的投资。而且在国内一线城市地铁开通时，因为对于地铁商业价值看好，投资者也可以通过“炒租”获利，但是风险也极大，当然如果投资不慎，将租金超至商家难支撑的水平，就会出现泡沫。刘先生就是炒租的受害者，几年前在深圳1号线世界之窗站租下一间10平方米的铺面，此时，这家铺面已经经过几次换手，租金炒到了每月每平米600元，而第一手拿到的租价当时是每月每平米230元。刘先生主要经营饰品等快销品，但是这个业态并不适合地铁物业，加上租金过高，铺面没开到一年就倒闭了。据刘先生透露，世界之窗的业态全部改成了水吧。

目前，成都1号线的地铁站口商业，主要还集中于站口商铺，但是随着规划主动接驳地铁站口，会有越来越多的地铁站口商业和地下商业投资机会。目前成都天府广场站口，周边的很多商场的地下部分都主动连通地铁站口，增加人流，可以想象，通过这些地下开口，逛商场完全可以在地下，就从这家逛到另外一家。而2号线的地铁站口银石广场，是目前成都最标准的地铁上盖物业。据开发商透露，拿出来销售的物业只占十分之一，300多间铺面，入会的人高达1000多组。据记者了解，目前春熙路上租金在每月每平米2000～2500元左右，而且铺面的转手率极低，根本没有铺面卖出来，而春熙路上的地铁商业，能点燃这么多人的投资热情，也就不足为奇。但不能否认的是，在调控之后，商业地产不但没有受到压制，反而出现上涨。对于投资风险，投资者应该提高风险意识。

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